Milano si conferma come una delle città più dinamiche del mercato immobiliare italiano, con tendenze che riflettono sia le esigenze degli acquirenti che quelle degli inquilini. Negli ultimi anni, il panorama è stato segnato da cambiamenti significativi nei prezzi, nelle tipologie di contratti e nelle preferenze degli acquirenti, influenzati anche da fattori come la classe energetica degli immobili.
La città ha visto un aumento dei prezzi medi di vendita, che sono passati da 4.019 a 4.682 euro al metro quadro, con un incremento del 15%. Questo trend è stato accompagnato da una crescita della componente destinata all’investimento, passata dal 22,7% al 28,8%. Tuttavia, nel 2023, la quota è salita al 35%, seguita da una flessione spiegata dall’aumento dei prezzi e dall’andamento dei tassi dei mutui.
Le preferenze degli acquirenti
Chi compra per investire raramente lo fa finanziandosi, il che ha portato a un aumento del peso percentuale degli acquisti di seconda casa. Il bilocale rimane la soluzione prevalente in città, con il 48,2% delle preferenze. Tuttavia, si è registrato un lieve incremento sia dei monolocali sia dei tagli di dimensioni dai 4 locali e oltre.
Un elemento di rilievo riguarda la classe energetica degli immobili acquistati. A Milano si registra un aumento delle compravendite di abitazioni in classe A e B, passate dal 3,9% al 7,8%, così come delle classi C, D ed E, cresciute dal 16,6% al 32,3%. Questo riflette una maggiore attenzione alla classificazione energetica, anche se il campione utilizzato porta a sottostimare gli acquisti nelle classi A e B.
Il profilo degli acquirenti
La fascia di età più numerosa tra gli acquirenti è quella compresa tra 18 e 34 anni, anche se la loro quota è scesa nel quinquennio dal 39,1 al 35,5%. Milano è tra le grandi città quella dove i giovani in proporzione comprano di più. In aumento anche gli acquirenti stranieri, che in cinque anni salgono da 7,9% a 10,8%, mentre i single rappresentano il 48,7% del totale.
Le tendenze degli affitti
Passando alle locazioni, il canone medio del bilocale è passato nel quinquennio da 923 a 1128 euro, con un aumento del 22,2%. Contrariamente a quanto si può pensare, la principale motivazione per l’inquilino è quella di trovare una residenza stabile per sé e la famiglia. Le variazioni più significative riguardano la tipologia contrattuale.
Il contratto concordato registra un forte incremento, passando dallo 0,8% del 2021 al 13,8% del 2025, confermandosi sempre più attrattivo per i proprietari. In crescita anche il contratto a canone transitorio, salito dal 29,7% al 44,9%, e oggi è la formula contrattuale più diffusa in città. Stabili nel tempo altri dati: gli under 35 sono un terzo dei nuovi inquilini, i single rappresentano il 56% dei locatari, e ancora il 56% dei contratti riguarda bilocali.
Nel primo semestre del 2026, il mercato immobiliare milanese ha mostrato andamenti differenti per prezzi di vendita e canoni di locazione. Se i primi sono aumentati mediamente del 2,6% rispetto allo stesso semestre del 2025, gli affitti hanno sperimentato un lievissimo calo nel periodo, pari al -0,9%. La città si conferma la più cara in Italia in entrambi i comparti: chi desidera acquistare casa deve mettere a budget, in media, 5.675 euro/mq, mentre la cifra media richiesta da chi affitta ammonta a 22,3 euro/mq.
Guardando alle previsioni per la prima metà del 2027, a Milano i canoni di locazione torneranno a crescere, segnando un +4,3%, mentre i prezzi di vendita registreranno un +2,9%. La domanda di acquisto a Milano mostra una tendenza differente rispetto a quella di molti altri mercati metropolitani. Infatti, nel capoluogo lombardo la pressione media sul singolo annuncio cala rispetto a dodici mesi fa (-7,6%), grazie anche a un’offerta in risalita (+5,8%).
Tale ampliamento dello stock consente ai potenziali acquirenti di scegliere tra un numero più vasto di opzioni. Si riscontra un andamento simile anche nel comparto delle locazioni: la pressione di domanda scende del 3,9%, mentre la disponibilità di case si accresce addirittura del 24% circa. A causa dei prezzi elevati, Milano è uno dei centri italiani meno accessibili sia per le famiglie. Nel comparto della vendita, chi può contare su un solo reddito può permettersi appena il 6,2% delle case in offerta, mentre in coppia la percentuale sale fino a quasi il 39%.
Passando agli affitti, la situazione è ancora più difficile per i single, che vedono la percentuale di affordability fermarsi al 4% circa, mentre per i nuclei bireddito la situazione è migliore rispetto a quella evidenziata nelle compravendite: oltre il 57% delle abitazioni è infatti accessibile se ad affittare si è in due. La presenza del secondo reddito rimane comunque determinante in entrambi i comparti per ampliare la quota di mercato accessibile.
